理財周刊 第371期 2007.10.04 出刊 作者：胡秀珠
總價低、好管理 搭配區位有前景
這1年來，銀行對於15坪以下的小套房，放款轉為審慎。在殺聲四起中，許多被錯殺的質優套房物件，仍值得進場，對於考慮自住型的購屋者，如能精挑細選，也不失為一個可逢低搶進的機會。
小套房成為這波景氣反轉向下最大的「燙手山芋」？房市景氣循環已達高峰，銀行紛紛緊縮套房的貸款政策，不僅出現台北市中山區整批套房「倒貨」的情況，部分銀行也暫停承作小套房貸款業務。
物件區位佳 銀行仍承做
不過，房仲業者強調，學區及捷運周邊的套房產品，並不受銀根緊縮影響；更重要的是，目前風聲鶴唳，許多套房物件不單賣方願意主動降價，議價空間也比一般住宅的7％上下多了3～4％，在殺聲四起中，許多被錯殺的質優套房物件，仍值得進場。
據了解，這1年來，銀行對於15坪以下的小套房，放款轉為審慎，以台灣銀行而言，過去小套房貸款「能避免就盡量避免」；不過，在行政院關切套房貸款緊縮，且金管會與大型行庫溝通之後，台銀總經理羅澤成強調，目前的套房貸款「照做」，貸款成數維持7～8成，利率與一般房貸相同，並沒有緊縮的情況。
不過，據銀行主管表示，套房投資客比率高達7成，銀行為避免房市反轉，擔心投資客、建商把餘屋都丟給銀行，才提高小套房放款條件。據了解，目前各銀行已不承作建商的「分戶貸款」，必須由購屋者自行向銀行承貸，除了擔保品之外，銀行徵信時，仍將視貸款人條件、物件地點、建商及套房租金收入等條件作為核貸的重要參考。
「倒貨」情形日益嚴重
房市景氣由熱轉涼，首當其衝的莫過於套房產品。從過去投資、自用兩相宜的當紅炸子雞，變成票房毒藥。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示，早在1、2年前，他就發現房地產景氣已反轉向下，除了豪宅外，包括一般房、小套房的餘屋量大增；目前市場上已出現小套房在交屋後「倒貨」的情形，且情況日益嚴重。
雖然市況轉差，小套房的議價空間拉大，但對於考慮自住型的購屋者，卻不失為一個可逢低搶進的機會。住商不動產總經理林倩表示，購買套房必須配合自身需求與未來規畫。小坪數物件總價低、好管理的優點，付房租等於付房貸，非常適合單身族群選購；但如果是計畫生兒育女的小夫妻，選擇小坪數物件將會在數年後面臨換屋需求，這時，物件的轉手性便顯得相當重要。若以出租投資為考量，所在位置與周邊租金便是消費者所必做的功課。
慎選物件 可撿便宜
此外，若選擇小坪數物件，管理將成為房價是否保值的關鍵，是都市黃金地皮有限的必然趨勢，慎選物件，自然可以在這波風潮中撿到便宜。
在貸款方面，綜觀目前幾家承貸銀行可發現，坪數在15坪以上，位於台北市的學區、捷運商圈套房最好貸；而借款人的工作、信用狀況、還款能力等，則是銀行是否核貸的主因。只要購屋者本身工作穩定，信用良好，再加上慎選物件，購買台北市內擁有捷運、學區優勢的小套房，是搶進這一波小套房的重要守則。
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