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【經濟日報╱本文由國際認證財務顧問師協會提供】 2007.10.17
不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅
台灣房價高漲，投資房地產如能善用一些節稅規定，更可以提高獲利；由於買賣不動產的計稅方式，分成土地及地上物兩個部分課稅。也就是以土地公告現值與房屋評定現值為基準，利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的，利用市價與現值的落差愈大，節稅效果便愈高。接下來，我們討論買賣房屋時會產生的相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。
一、買賣房屋產生所得時的相關稅負及節稅技巧
出售房屋有差價的部分，需就財產交易所得繳納綜合所得稅。財產交易所得是以出售時的成交價，減去取得成本（購入成本、契稅、印花稅、代書費、裝潢、搬家費及給中間商的佣金等）和一切改良費用後的餘額課稅。如果納稅人無法提示買賣契約等證明文件，國稅局便會依照財政部頒定的「個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，按房屋評定現值乘以規定的百分比計算所得。
因此，如果賣房子賺錢，最有利的方式就是交給國稅局核定。舉例來說，某甲95年花500萬元買一間台北市的房子，同年以600萬元賣出，獲利100萬元。因為當年度的土地公告現值不變，沒有土增稅的問題；按95年財政部公告標準，位在台北市的房屋以評定現值25%計算。假定某甲的房屋評定現值為100萬元，國稅局便會核定他出售房屋的所得為25萬元。
若是賣房子時賺的錢是來自土地漲價，而非房屋交易所得，就可以可檢具單據佐證，省去財產交易所得稅。例如花1,000萬元買房子、用1,500萬元賣出，如能舉證售屋部分沒有賺錢，獲利都來自土地增值，則獲利的500萬元部分只要繳交土地增值稅，不必繳財產交易所得稅，假設土增稅額是150萬元，那麼剩下的350萬元就可以全數落袋。
二、買賣房屋產生虧損時的相關稅負及注意事項
如果出售房屋有虧損的情形，依照「財產交易損失」的規定，可以由所得稅中扣除。但是扣除額以不超過當年度所申報的「財產交易所得」為限。如果當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足，可在以後三年內的財產交易所得中繼續扣除。但是損失必須提出相關資料佐證，否則稅捐稽徵機關將依財政部核定的標準核定其出售年度財產交易所得。
所以提醒納稅義務人不論是購屋或換屋，有關買賣之憑證（如私契及價款收付記錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件）應妥善保存，以便在申報綜合所得稅時，提供稽徵機關據以審核認定，以維自身權益。
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